【J-REIT銘柄紹介その⑤】アドバンス・レジデンス投資法人（3269）～J-REIT選びの5つの視点で徹底解説～

はじめに

アドバンス・レジデンス投資法人（ADR）は、
日本最大規模の住宅特化型J-REITとして、2002年の上場以来、
安定した賃貸収益を基盤に堅実な運用を続けています。

「住宅」はオフィスや商業施設に比べ、
景気変動の影響を受けにくく、稼働率も安定しやすい資産です。

運用を担うのは伊藤忠商事グループ。
同社のブランド力と管理ノウハウを背景に、
長期にわたって高い稼働率と安定した分配金を維持しています。

今回はJ-REIT選びの5つの視点で分析していきます。

① 分配金の安定性

2025年7月期（第30期）の分配金は1口あたり3,192円。
前期（第29期）の5,975円から約46％の減少となりましたが、
これは投資口分割（1口→2口）による名目上の減額です。

実際には、分割後も分配金の実質水準はほぼ横ばいどころか、微増しています。

営業収益は前年比＋11.9％、
当期純利益は9.13億円と過去最高水準を維持しています。
分配金の裏付けとなる利益体質は盤石です。

ADRは、収益の一部を「一時差異等調整積立金」として留保することで、
景気変動時にも分配を維持できる仕組みを構築しています。
この積立金活用による「安定分配方針」は、他のリートでも模範的な運営手法です。

② 物件ポートフォリオの質

アドバンス・レジデンスの特徴は、
「住宅に特化」かつ「首都圏中心」という明快な戦略です。

2025年7月期時点での保有物件は161棟、
取得価格ベースで約2兆4,000億円。
J-REITの中でも屈指の規模を誇ります。

平均稼働率は96〜98％台で推移し、
住宅リートの中でも安定性はトップクラス。

「レジディア」「パークアクシス」など、
中高級賃貸マンションブランドを中心に構成されており、
単身者・共働き世帯・DINKS層など幅広い入居ニーズに対応しています。

③ 財務健全性

決算短信（2025年7月期）によると、財務指標は以下の通りです。

LTV（Loan to Value）は、50％を下回る水準を維持。
金利上昇局面でも影響を最小限に抑えることができます。

また、複数回にわたり無担保投資法人債を発行しており、
調達手段の分散化にも成功。

④ スポンサーの信頼性

アドバンス・レジデンス投資法人のスポンサーは、
伊藤忠商事株式会社および伊藤忠都市開発。

伊藤忠グループは、
総合商社の中でも特に不動産・都市開発分野に強みを持ち、
安定した資金調達力とブランド力を兼ね備えています。

物件供給・管理面では「伊藤忠都市開発」が強力に支援し、
「レジディア」ブランドの運営・再開発などを通じて、
ポートフォリオの質を高水準で維持しています。

⑤ 市場評価・利回り水準

2025年10月時点の投資口価格は約86万円前後。
直近分配金（3,192円）を基に算出した分配利回りは約3.6％。

リート全体の平均利回り（4.0％前後）と比べるとやや低めですが、
その分、価格変動が小さく安定志向の投資家に人気があります。

加えて、2025年2月の投資口分割（1→2）により、
投資単位が下がり、個人投資家の参加が増加。
流動性の改善に伴い、株価も底堅く推移しています。

総合評価

まとめ

アドバンス・レジデンス投資法人（3269）は、
住宅特化＋伊藤忠グループの信頼性＋安定財務の三拍子がそろった、
まさに“守りのJ-REIT”です。

2025年7月期の分配金は投資口分割の影響で見かけ上減少しましたが、
実質は安定配当を維持しており、
むしろ内部留保を積み上げながら将来の安定性を強化しています。

“数字だけで判断しないことが、リート投資の真髄。”
分配金の「額」より「質」に目を向ける投資家にこそ、
アドバンス・レジデンス投資法人は最適な選択肢です。

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。