J-REIT銘柄紹介：日本都市ファンド投資法人（8953）～J-REIT選びの5つの視点で徹底解説～

はじめに

「不動産投資はしたいけれど、マンションやビルを買うのは現実的じゃない」──そんな個人投資家にとって頼りになる存在がJ-REIT（不動産投資信託）です。中でも、日本都市ファンド投資法人（JMF、証券コード8953）は国内最大規模の総合型J-REITとして、高い知名度と安定感を誇ります。

本記事では、J-REIT選びの5つの視点、すなわち

1. 分配金の安定性
2. ポートフォリオの規模と分散性
3. 内部留保・積立金
4. 財務基盤
5. NAV倍率と利回り

に沿って、日本都市ファンド投資法人を詳しく紹介します。

1. 分配金の安定性 ― ショック時にも強い大型REIT

J-REIT投資で最も気になるのは「分配金が安定しているかどうか」です。

日本都市ファンド投資法人の分配金推移を見ると、2020年以降のコロナ禍でも1口あたり2,200円台を維持し、その後は回復基調。最新の2025年2月期（第46期）では過去最高の2,808円となりました。さらに、会社計画では次期2,770円、さらに翌期2,850円とレンジ内で安定・増加が見込まれています。

過去を振り返ると、リーマンショック時（2008～2010年）にも大規模REITは資産規模と分散効果によって、分配金の大幅減配を回避した実績があります。JMFも例外ではなく、稼働率98％台を堅持し続けた点が強みです。

また、JMFは売却益の一部を毎期300円/口以上還元する方針を打ち出しており、内部成長と資産入替の双方で分配金を平準化する仕組みを整えています。これは、外部環境が悪化しても分配を安定させる「クッション」として機能します。

2. ポートフォリオの規模と分散性 ― 国内最大級の安心感

J-REITの強さは「何に」「どれくらい」投資しているかに大きく左右されます。

日本都市ファンド投資法人は資産規模1兆2,889億円、物件数146件という圧倒的な規模を誇ります。鑑定評価額ベースでは1兆4,700億円超、含み益は約2,400億円に達しています。

用途別構成は以下のとおり：

• 商業施設：58.8％
• オフィス：19.5％
• 複合型：17.4％
• 住宅：3.4％
• その他：1％未満

エリアは三大都市圏が約90％を占め、特に東京圏が56％と安定した立地に集中しています。

稼働率は上場来一貫して高水準を維持し、直近でも98.4％。商業施設の定期借家契約比率は92％、歩合賃料比率は60％に達しており、景気に連動して賃料アップの機会も多い構造です。

3. 内部留保・積立金 ― 分配金を平準化する仕組み

分配金の安定を支えるもう一つの仕組みが、内部留保と積立金です。

日本都市ファンド投資法人の積立金残高は53億円。この資金を分配に充当することで、一時的に収益が減少しても投資主還元を維持できます。

さらに1口あたりNAV（純資産価値）は120,800円と過去最高を更新しており、資産価値そのものも着実に積み上がっています。

4. 財務基盤 ― LTV・金利リスクに強い体制

REITは借入に依存する仕組みのため、財務の健全性は極めて重要です。

日本都市ファンド投資法人の財務指標は以下のとおり：

• LTV（有利子負債比率）：38.4％
• 長期負債比率：96.5％
• 固定金利比率：93.4％
• 平均デットコスト：0.80％
• 平均残存年限：4.2年
• 格付：JCR AA

金利上昇局面でも、固定金利比率が9割を超えているため、影響は極めて限定的。借入年限も分散されており、資金調達コストを低く抑えています。

5. NAV倍率と利回り ― 割安性とインカムゲイン

投資判断では、NAV倍率と利回りの水準も重要です。

JMFの1口あたりNAVは120,800円。投資口価格は直近で85,000～101,000円台で推移しており、NAV倍率は概ね1倍未満～接近水準にあります。つまり、市場では資産価値に対して割安に放置される局面も多く、長期投資のチャンスとなりえます。

分配金（DPU）は2,770～2,850円のレンジを維持予定。現在の投資口価格ベースで計算すると利回りはおおむね3％後半～4％前後となり、大型安定型REITとしては魅力的な水準です。

総合評価 ― 「安定感×成長性」を兼ね備えた大型REIT

以上の5つの視点で見たとき、日本都市ファンド投資法人は以下の強みを持っています。

• 規模と分散性：146物件・1.3兆円規模・三大都市圏9割
• 分配金安定性：ショック時も大幅減配なし、過去最高益を更新
• 財務の健全性：LTV38％、固定金利比率93％、AA格
• 成長戦略：売却益の安定還元＋商業施設中心の内部成長余地
• 割安性：NAV倍率1倍未満の局面あり、利回り3～4％水準

まとめ

日本都市ファンド投資法人（8953）は、「規模の安心感」「分配金の安定性」「財務の健全性」を兼ね備えた大型J-REITです。

長期投資の中核として安定収益を狙う投資家にとって、ポートフォリオに加える価値が高い銘柄といえるでしょう。市況によってNAV倍率が1倍未満に放置されているときは、割安な仕込みのチャンスとなりそうです。

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。