J-REITの選び方を徹底解説！安定した分配金と割安銘柄を見抜く5つの視点

はじめに

「少額から不動産投資ができる」として人気のJ-REIT（不動産投資信託）。
証券口座から株式と同じように売買でき、分配金（配当）利回りも相対的に高いことから、インカムゲイン狙いの投資家にも注目されています。

しかし、すべてのJ-REITが同じように安定しているわけではありません。リーマンショックや新型コロナのようなショック時には、銘柄によって分配金が安定していたものと、大きく減配・変動したものの差がはっきり表れました。

では、どのようにして「安定的で長期保有に向くJ-REIT」を見抜けばよいのでしょうか？
本記事では、J-REITを選ぶ際に必ずチェックすべき 5つのポイント を具体例とともに解説します。

チェックポイント① 分配金の安定性（特にショック時の実績を見る）

J-REITを選ぶ上で最も重要なのは、分配金が安定しているかどうかです。
分配金はREITの最大の魅力であり、投資家の期待もここに集中しています。

分配金安定の代表例

• アドバンス・レジデンス投資法人（ADR）
  賃貸住宅に特化したREIT。コロナ禍やリーマンショック時も大きな減配はなく、1口あたり5,000円台後半を長期にわたり維持しています。
  住宅は景気変動に強く、入居ニーズが安定しているため、分配金も比較的安定。
• 日本都市ファンド投資法人（JMF）
  オフィス・商業施設を中心に日本全国に幅広く投資。市況の変動を受けつつも、2,200円〜2,800円台で分配金を維持。ポートフォリオの規模が大きいため、一部不調でも全体で吸収できています。

分配金が不安定になりやすい例

• インヴィンシブル投資法人（INV）
  ホテル比率が高いため、コロナ禍では宿泊需要の蒸発で分配金が急減。観光需要回復局面では増配しましたが、景気やイベントリスクに直結しやすいタイプです。

チェックポイント② ポートフォリオの規模と分散性

次に重要なのが、ポートフォリオの規模と分散性です。
物件数が少ないREITは、一部の不調物件が全体の収益に直結しやすく、分配金が不安定になりがちです。

安定性の高い例

• 日本ビルファンド投資法人（NBF）
  オフィス特化型ながら、日本最大級のポートフォリオを持ち、東京都心Aクラスビルを中心に分散。
  大規模REITは資金力もあり、テナント入れ替えやリスク分散に強い。
• アドバンス・レジデンス投資法人（ADR）
  数百物件に分散された賃貸住宅ポートフォリオ。規模が大きいほど「空室リスク」が分散され、安定した収益に直結します。

不安定になりやすい例

• 中小規模のホテルREIT、物流REIT
  物件数が少ない場合、1件の不調で分配金に大きな影響。

チェックポイント③ 内部留保・積立金の厚さ

J-REITは利益の90%以上を分配することで法人税が免除される仕組みですが、内部留保（利益準備金）を積み立てることで、分配金を平準化するクッションにできます。

内部留保の効果

• 景気悪化時に、積立金を取り崩して分配金を維持できる
• 突発的な修繕や物件入替時にも安定的に分配可能

実例

• アドバンス・レジデンス投資法人（ADR）
  「J-REIT最大級の積立金」を有し、長年安定した分配を実現。内部留保の有無が銘柄の安心感を大きく左右します。

チェックポイント④ 財務基盤の健全性

REITは物件購入にあたり多額の借入を行うため、財務基盤の健全性が分配金の安定性に直結します。

注目すべき指標

• LTV（Loan to Value）：総資産に対する借入金比率
  → 一般的に50%以下が望ましいとされ、低いほど安全性が高い
• 借入金の固定金利比率
  → 固定が多いほど金利上昇の影響を受けにくい
• 格付け
  → 高格付けのREITほど資金調達コストが低く、安定的に運営できる

実例

• 日本ビルファンド投資法人（NBF）はLTV40%台で推移し、格付けも高水準。財務基盤が強固で長期安定運用に適しています。

チェックポイント⑤ NAV倍率と利回り（割安性の視点）

安定性を確認したうえで、最後に見るべきは投資口価格の割安性です。

NAV倍率とは？

• NAV（Net Asset Value）＝純資産価値
• NAV倍率 ＝ 投資口価格 ÷ 1口あたりNAV
• 1倍未満なら「市場で割安に放置されている」と解釈できる

利回りの確認

• J-REITは一般的に3〜5%の分配金利回り
• 高利回りは魅力だが、「なぜ高いのか」を必ず検証する必要がある
  不人気セクター（ホテル・オフィス）だからか、一時的に市況悪化で売られているのか

実例

• 住宅REIT（ADR）は安定感が評価されNAV倍率が高めで利回り低め
• ホテルREIT（INVなど）はNAV倍率が低く利回り高めだが、安定性に課題

まとめ：J-REIT選びの5つの視点

1. 分配金の安定性：リーマン・コロナなどショック時の実績を見る
2. ポートフォリオの規模と分散性：大規模・多様なポートフォリオは強い
3. 内部留保・積立金：分配金平準化のクッションになる
4. 財務基盤：LTV、金利固定比率、格付けを確認
5. NAV倍率と利回り：割安性とインカムゲインを両面で見る

この順番でチェックすれば、「安定した分配金を長期で得られるか」「市場で割安かどうか」が立体的に判断できます。

おわりに

J-REITは「少額から不動産投資ができる」という魅力がありますが、銘柄選びを間違えると減配や価格下落に直撃されるリスクもあります。
一方で、上記のチェックポイントを押さえれば、長期に安定した分配金を享受しつつ、割安に放置された銘柄を拾うチャンスも得られます。

安定性と割安性の両方を冷静に見極めながら、自分の資産形成に合ったJ-REITを選んでいきましょう。

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。