初心者が知っておきたい不動産投資のリアル｜J-REITという選択肢
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初心者から始める賢い資産運用
J-REIT銘柄紹介その④：インヴィンシブル投資法人（8963）～J-REIT選びの5つの視点で徹底解説～
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はじめに
ホテルと住居を中核資産とする「インヴィンシブル投資法人（8963）」は、
J-REITの中でも高い利回りを誇る一方、景気や災害に敏感なタイプの銘柄です。
2007年の上場以来、外資系スポンサーによる機動的な資産運用で成長を続けていますが、
リーマンショックとコロナ禍では例外なく打撃を受け、大幅な減配を経験しました。
この記事では、J-REIT選びの「5つの条件」から同投資法人を分析し、“高利回りの裏側に潜むリスク”についても検証していきます。
① 分配金の安定性
▽過去の分配金推移（1口あたり）
| 決算期 | 分配金（円） | 主な要因 |
|---|---|---|
| 第20期（2008年12月期） | 約1,500 | リーマンショックの影響で観光・ホテル需要が急減 |
| 第25期（2011年6月期） | 約2,500 | 景気回復とともに安定化 |
| 第33期（2018年12月期） | 約3,000 | インバウンド需要の拡大 |
| 第39期（2021年6月期） | 700 | コロナ禍によるホテル休業・稼働率急落 |
| 第44期（2025年6月期） | 2,700 | インバウンド回復、コロナ前水準を回復超え |
インヴィンシブル投資法人は、リーマンショックやコロナ禍のような外的ショックを受けると分配金が大きく変動する傾向があります。
特に2020〜2021年のコロナ期には、ホテルの稼働率が一時40％を下回り、分配金は前期比で70％減という大幅な落ち込みを記録しました。
その後は観光需要の回復により順調に持ち直し、2025年6月期には2,700円と過去最高水準に到達しています。
しかし、同法人の過去の分配履歴をみると、「安定配当」よりも「景気敏感型」であることは明らかです。
② 物件ポートフォリオの質
インヴィンシブル投資法人の総資産規模は約5,000億円。構成比はおおむね次の通りです。
- ホテル：約75％
- 住居：約20％
- 商業・その他：約5％
SBI証券などでは総合型とカテゴリされていますが、その中身は大半がホテル施設です。
ホテル偏重ではありますが、ブランドや立地の分散は優れています。
「ホテルマイステイズ」「ホテル京阪」「コンフォートホテル」など、全国の観光・ビジネス需要を支えるブランドを幅広く保有。
一方で、ホテル需要が冷え込むと収益全体に波及しやすく、構造的に景気依存度が高い点は否めません。
③ 財務健全性
2025年6月期決算短信によると、
有利子負債比率（LTV）は約45％台で、J-REIT平均水準（45～50％）の範囲内です。
また、固定金利比率は約90％と高く、金利上昇リスクにも一定の備えがあります。
借入先も国内大手金融機関を中心に分散されており、リファイナンスリスクは限定的です。
ただし、ホテル収益の落ち込みが再燃すれば、分配金維持のために外部成長（資産売却・再投資）へ依存する傾向が強まる点には注意が必要です。
④ スポンサーの信頼性
スポンサーはフォートレス・インベストメント・グループ（ソフトバンクグループ傘下）。
世界的なオルタナティブ資産運用会社であり、資金調達・運用ノウハウともに国内REIT屈指です。
加えて、ホテル運営を担う「マイステイズ・ホテル・マネジメント」との連携により、物件運営の一体性が高いことも特徴。
運営面のクオリティは安定しており、外資系らしいスピード感ある判断も強みです。
⑤ 市場評価・利回り水準
SBI証券のデータ（2025年10月時点）によると、
株価はおおよそ45,000円前後、予想分配金利回りは6.0〜6.2％前後。
これはJ-REIT全体で最も高い水準に位置します。
高利回りは投資家にとって魅力的ですが、その背景には「ホテル特化ゆえのリスク」があります。
景気後退やパンデミックの再発、自然災害などが発生すれば、真っ先に分配金が減る可能性のあるリートでもあります。
総合評価（5段階）
| 評価項目 | 評点 |
|---|---|
| 分配金の安定性 | ★★☆☆☆ |
| ポートフォリオの質 | ★★★☆☆ |
| 財務健全性 | ★★★★☆ |
| スポンサーの信頼性 | ★★★★★ |
| 利回り・市場評価 | ★★★★☆ |
| 総合評価 | 3.6 / 5.0 |
まとめ
インヴィンシブル投資法人（8963）は、
高利回りの裏に明確なハイリスク構造を持つホテル特化型J-REITです。
リーマンショックやコロナ禍では大幅な分配金減配を経験し、景気変動への耐性は高くありません。
しかし、観光需要が堅調な局面では分配金の伸びが極めて大きく、相場上昇局面では他のリートを凌ぐパフォーマンスを発揮します。
したがって本銘柄は、
「安定配当を求める投資」ではなく、景気循環を読みながら高利回りを狙う戦略型投資に位置づけるのが適切です。
ポートフォリオ全体では、
守りのJ-REIT（例：日本プロロジスリート）、海外高配当（SCHD）、国内インデックス（TOPIX）などと組み合わせることで、
リスクを抑えながら高いトータルリターンを狙うことができるでしょう。
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ABOUT ME
2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。
