【保存版】J-REITの種類まとめ｜5つの特化型と総合型の違いを知ろう

はじめに

このブログでも繰り返し紹介してきたJ-REIT（不動産投資信託）。
高い分配金利回りや少額から投資できる手軽さから、個人投資家に人気が高まっています。

ただし「J-REIT」と一口にいっても、実は投資対象となる不動産の種類によって大きく分かれています。
今回は代表的な 5種類＋総合型 に分類し、それぞれの特徴やメリット・デメリット、代表的な銘柄まで紹介します。

1. オフィス特化型

• 投資対象：都心部や主要都市のオフィスビル
• 収益源：企業テナントからの長期賃料契約
• メリット：長期契約が多く、安定収入を確保しやすい
• デメリット：景気後退で企業が縮小すれば空室リスクが高まる

代表的な銘柄

• 日本ビルファンド投資法人（8951）：国内最大級のオフィスREIT。丸の内・大手町など超一等地の物件を多数保有。
• ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）：三井不動産系。都心の大型ビルに強み。

2. 住宅特化型

• 投資対象：都市部の賃貸マンションやレジデンス
• 収益源：入居者からの家賃収入
• メリット：景気に左右されにくく、稼働率が高い
• デメリット：賃料単価が比較的低く、収益の成長性は限定的

代表的な銘柄

• アドバンス・レジデンス投資法人（3269）：住宅特化型では最大規模。都心部中心の安定したポートフォリオ。
• スターツプロシード投資法人（8979）：首都圏の中規模マンションに強み。

3. 商業施設型

• 投資対象：ショッピングモール、百貨店、路面店舗
• 収益源：小売業者やテナントからの賃料（売上連動型契約もあり）
• メリット：消費が活発な時期には収益増につながりやすい
• デメリット：景気後退やECの普及に弱い

代表的な銘柄

• イオンリート投資法人（3292）：イオングループの商業施設に投資。地域密着型のショッピングモールが多い。
• 日本リテールファンド投資法人（8953）：三菱商事系。大型商業施設や都市型商業施設に投資。

4. 物流施設型

• 投資対象：物流倉庫、配送センター
• 収益源：物流企業やEC関連企業からの賃料
• メリット：ネット通販の拡大で需要増加。長期契約も多い
• デメリット：大型施設中心のため、一度空室が出ると収益に大きな影響

代表的な銘柄

• 日本プロロジスリート投資法人（3283）：米国プロロジス社系。大型物流施設を中心に高い稼働率を維持。
• GLP投資法人（3281）：世界的物流施設オペレーターGLP系。EC成長の恩恵を強く受けている。

5. ホテル特化型

• 投資対象：ビジネスホテル、リゾートホテル
• 収益源：宿泊料や飲食・サービス収入
• メリット：観光やインバウンド需要拡大で収益が急増することも
• デメリット：景気悪化やパンデミックで収益が激減しやすい

代表的な銘柄

• ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）：国内最大規模。全国のビジネスホテルやリゾートを保有。
• インヴィンシブル投資法人（8963）：海外資本系。ホテルを中心に一部住宅や商業も保有。

6. 総合型

• 投資対象：オフィス・住宅・商業・物流・ホテルなど複数分野を組み合わせ
• 収益源：複数用途からの安定的な収入
• メリット：用途分散により安定性が高い
• デメリット：専門特化型に比べて尖った強みが見えにくい

代表的な銘柄

• 野村不動産マスターファンド投資法人（3462）：総資産1兆円超を誇る国内最大級の総合型。
• 日本都市ファンド投資法人（8953）：オフィス・商業施設を軸に、幅広い分散投資。

まとめ

J-REITは、投資対象ごとに大きく以下の6種類に分かれます。

1. オフィス型：安定だが景気に敏感
2. 住宅型：景気に左右されにくい堅実派
3. 商業施設型：消費動向に強く影響される
4. 物流施設型：EC拡大で成長が見込める注目株
5. ホテル型：ハイリスク・ハイリターン
6. 総合型：バランスを重視、安定感あり

投資家にとって大切なのは、自分が重視するのは安定なのか成長なのかを明確にすることです。分配金の安定を重視するなら住宅型や総合型、成長を狙うなら物流施設型、リスクをとってでもリターンを求めるならホテル型、といったように選択肢は広がります。

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。