SBI・J-REIT（分配）ファンドの特徴と8月の実績｜高配当＆積立可能

はじめに

SBIアセットマネジメントが提供する「SBI・J-REIT（分配）ファンド（年4回決算型）」は、日本の不動産投資信託（J-REIT）を投資対象とするアクティブファンドです。高い分配金利回りを狙いつつ、中長期的な安定運用を目的としています。

今回の記事では、2025年8月の月次レポートと目論見書をもとに、このファンドの特徴や投資対象の選び方、直近の運用実績を整理します。さらに、投資家にとってのメリットとデメリットをバランスよく解説していきます。

ファンドの概要

本ファンドは、日本のREIT市場に上場する25銘柄を投資対象としつつ、その中から利回りや成長性を考慮して銘柄を選別しています。つまり単純に指数をなぞるのではなく、アクティブに運用を行うことが特徴です。

• 投資対象：日本のJ-REIT（不動産投資信託）
• 決算回数：年4回（2月・5月・8月・11月）
• 目標：J-REIT市場平均を上回る利回り
• 運用方法：高利回り・安定分配が期待できる銘柄に集中投資

このため、投資対象は25銘柄とされていますが、2025年8月末時点では実際に16銘柄に絞って投資されています。

なぜ16銘柄に絞るのか？

投資家から見ると「25銘柄あるのになぜ16銘柄？」という疑問が生まれるでしょう。その理由は主に以下の通りです。

1. 利回りの差：すべてに均等投資すると市場平均に近づいてしまうため、利回りや増配余地の高い銘柄に絞る。
2. 流動性：規模の小さいREITは売買に伴う価格変動が大きいため、流動性の高い銘柄を優先する。
3. 超過リターンの狙い：インデックス運用では得られない「一歩先の成果」を目指して、アクティブに銘柄を取捨選択している。

このように、「選別型の高配当REITファンド」という点が、シンプルに指数を追随するETFとの違いになります。

2025年8月の運用実績

8月末時点の運用状況は以下の通りです。

• 基準価額：10,782円（前月比＋344円）
• 純資産総額：68.97億円
• 分配金：8月決算で1万口あたり120円を支払い（累計350円）
• 期間収益率：
  • 直近1か月：＋4.47%
  • 6か月：＋14.95%
  • 設定来：＋11.71%

J-REIT市場全体が堅調だったことに加え、物流系・ホテル系を中心としたREITの値上がりと分配金の増額修正が寄与しました。

組入銘柄の特徴

上位組入銘柄を見ると、物流施設やオフィス系REITが中心になっています。

1. 三井不動産ロジスティクスパーク（12.9%）
2. 日本ロジスティクスファンド（10.6%）
3. GLP投資法人（9.9%）
4. グローバル・ワン不動産投資法人（8.3%）
5. ジャパンリアルエステイト（8.1%）

物流REITはネット通販の拡大を背景に安定需要が見込まれ、ホテルREITはインバウンド回復の恩恵を受けています。

市場環境

8月のJ-REIT市場は以下のような環境でした。

• 日米金利の上昇はあったものの、売り圧力は限定的。
• 日銀の利上げ後ずれ観測や、高水準の分配金利回りが買い材料。
• オフィス空室率は低下傾向、賃料上昇も確認。
• ホテル稼働率は改善し、分配金上方修正を発表する銘柄も出ている。

結果として、J-REIT指数も上昇し、基準価額のプラスに寄与しました。

投資家にとってのメリット

SBI・J-REITファンドに投資するメリットは次の通りです。

1. 高い分配金利回り
   平均利回りは4％台。株式配当よりも高水準で、安定したインカム収入が期待できる。
2. アクティブ運用による厳選投資
   成長分野の物流・ホテル系REITに集中し、指数以上の成果を狙える。
3. 定額積立が可能
   J-REIT ETFと違い、投資信託形式なので100円から定額積立が可能。小口から長期投資を始められる点は大きな強み。

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投資家にとってのデメリット

一方でデメリットも存在します。

1. 純資産総額がまだ小さい
   2025年8月時点で約69億円と、他の高配当株ファンドに比べると規模が小さい。将来的に繰上償還リスクがゼロではない。
2. 金利上昇リスク
   J-REITは借入を活用するため、金利上昇局面では利益圧迫要因になる。
3. 価格変動リスク
   不動産市況や景気変動、海外投資家の動向に影響を受けやすい。

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今後の見通し

• 日銀の利上げ動向や、米国金利の先行きが最大の焦点。
• オフィス市況やインバウンド需要回復によるホテル稼働率上昇はプラス材料。
• 運用チームは「分配金増額修正を重視した銘柄選定」を継続し、配当の安定性とキャピタルゲインの両立を目指す方針。

まとめ

SBI・J-REIT（分配）ファンドは、J-REIT市場における高配当利回りを追求しつつ、物流・ホテルといった成長分野に重点投資するアクティブファンドです。8月の月次レポートでは基準価額が＋344円、分配金も120円と堅調な成果を示しました。

投資家にとってのメリットは「高利回り」「アクティブ運用の妙味」「定額積立が可能」という点。一方で「純資産総額がまだ小さい」「金利上昇リスク」という弱点も意識する必要があります。

初めてのJ-REIT投資に挑戦する方にとっても、小口から積立できるこのファンドは有力な選択肢のひとつとなるでしょう。

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。