【J-REIT銘柄紹介その⑦】大和ハウスリート投資法人（8984）を5つの視点で評価する

はじめに

J-REITを個別に見ていくと、
「利回りが高い」「規模が大きい」「スポンサーが有名」といった
分かりやすい特徴に目が向きがちです。

一方で、長期で保有することを考えるなら、
なぜそのREITは安定しているのかを、
数字を通して確認しておくことがとても重要になります。

今回取り上げる大和ハウスリート投資法人は、
総合型J-REITの中でも規模・分散・財務の3点が揃った銘柄です。
本記事では、当ブログで整理している
「J-REITを選ぶ5つの視点」に沿って、
数字を軸に、少し踏み込んだ形で評価していきます。

銘柄の基本情報

大和ハウスリート投資法人は、
J-REIT全体の中でも最大級の規模を誇る銘柄です。

資産規模は約3兆円前後、
取得物件数は200物件超と、
単一REITとしてはかなりの分散が効いた構成になっています。

時価総額も7,000〜8,000億円規模にあり、
売買高も安定しているため、
流動性の面でも個人投資家が扱いやすい銘柄と言えます。

この「規模の大きさ」は、
単に安心感があるというだけでなく、

といった点で、長期保有に有利に働きます。

視点① 分配金の安定性

大和ハウスリート投資法人の分配金は、
年7,000円前後という水準で推移しています。

利回りだけを見ると、
J-REITの中で最上位というわけではありません。
価格水準にもよりますが、
分配金利回りは4％台後半〜5％台前半が目安です。

ただし重要なのは、
この水準が長期間にわたって維持されている点です。
急に分配金を引き上げて注目を集めるタイプではなく、
利益超過分配も活用しながら、
「分配を安定して出し続ける」ことを重視しています。

視点② ポートフォリオの分散度

用途別構成を見ると、
大和ハウスリートの分散の効き具合がよく分かります。

物流施設と居住施設で全体の約6割前後を占めており、
この2つがポートフォリオの中核です。

物流施設は、
EC需要や企業活動に支えられ、
比較的長期契約が多い点が特徴です。
居住施設も、景気変動の影響を受けにくい用途のひとつです。

これに加えて、
商業施設やホテルを組み合わせることで、
単一用途に偏らない構成が実現されています。

地域面では、
三大都市圏比率が約7割。
地方だけに集中するリスクを避けつつ、
都市部の安定した需要を取り込む形です。

視点③ 財務の健全性

財務面は、この銘柄を評価するうえで欠かせないポイントです。

LTV（有利子負債比率）は約44〜45％。
J-REIT全体では40〜50％が一般的ですが、
その中でも無理のない水準に収まっています。

また、借入金の固定金利比率は9割前後と高く、
急激な金利上昇があっても、
短期的に分配金が大きく揺らぐ可能性は低めです。

さらに、
複数の格付機関からAAクラスの信用格付を取得しており、
資金調達コストの面でも有利な立場にあります。

視点④ スポンサー力と成長戦略

スポンサーは大和ハウス工業。
国内有数の不動産・建設グループです。

このスポンサー力により、
外部成長（物件取得）においても、
無理な高値掴みを避けやすい環境があります。

取得物件のNOI利回りも
おおむね5％前後を維持しており、
ポートフォリオ全体の収益力が
大きく低下していないことが分かります。

視点⑤ 長期保有との相性

ここまでの数字を整理すると、

と、
安定性を重視したJ-REIT投資の基準点として
非常に分かりやすい構成になっています。

まとめ

大和ハウスリート投資法人は、
数字を一つずつ確認していくと、
「なぜ安定していると言われるのか」が自然と見えてきます。

派手さはありませんが、
分配金・財務・分散・スポンサー力が揃っており、
長期保有を前提としたJ-REIT投資の“土台”として
位置づけやすい銘柄です。

J-REIT銘柄紹介シリーズの中でも、
比較の基準として使いやすい存在と言えるでしょう。

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当ブログ管理人

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2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。