【2026年1月】SBI・J-REITファンド月次レポートの数字から読み解く「金利との距離感」

はじめに

J-REITの月次レポートを読んでいると、
基準価額や指数の動きと並んで、必ずと言っていいほど登場するのが「金利」です。

「金利が上がるとJ-REITは不利」
そんな説明を耳にすることも多く、
数字を見る前から不安になってしまう人もいるかもしれません。

この記事では、
金利とJ-REITの関係を一般論で語るのではなく、
2026年1月の月次レポートに示された数字を起点に、
その距離感を整理していきます。

まず確認したい基準価額と指数の動き

2026年1月の月次レポートでは、
基準価額は11,096円と、前月から▲219円の下落となりました。

一方で、
東証REIT指数を見ると、
月初は買いが先行し2,060ポイント台まで上昇したものの、
月後半にかけて調整が入る展開となっています。

重要なのは、
下落が一方向に加速したわけではなく、
2,000ポイント前後では押し目買いが入っていた点です。

金利上昇が意識された月だった

月次レポートでは、
1月後半にかけて長期・超長期金利の上昇が意識されたことが明記されています。

金利上昇は、
借入を活用するJ-REITにとって、
ネガティブに捉えられやすい材料です。

実際、
月後半に調整が入った背景には、
こうした金利動向が影響していたと考えられます。

利回り水準が示す「下支えの数字」

月次レポートによると、
J-REIT全体の分配金利回りは4.5％前後と、
引き続き相対的に高い水準にあります。

金利が上昇すると、
利回り商品としての魅力が薄れると言われがちですが、
数字を見ると、
依然として一定の利回り水準が確保されていることが分かります。

ファンドの運用行動が示す判断

2026年1月の月次レポートでは、
ファンドの具体的な運用行動も確認できます。

たとえば、
日本ビルファンド投資法人については、
不動産の入替や分配金の上方修正、公募増資といった動きを受け、
買い増しが行われました。

また、
日本都市ファンド投資法人が新たに組み入れられ、
1月末時点の実質投資銘柄数は16銘柄となっています。

「金利に弱い」という言葉を数字で捉え直す

J-REITは金利に弱い、
という言葉だけを見ると、
金利が上がった時点で避けるべき資産のようにも感じられます。

しかし、
2026年1月の月次レポートの数字を追っていくと、
実際にはもう少し落ち着いた評価がされていることが分かります。

金利上昇が意識された月でも、

こうした数字は、
市場が金利とJ-REITの関係を
一律に悲観していないことを示しています。

分配という視点で数字を見る

J-REIT投資は、
価格変動だけを見ると不安になりがちですが、
本来は分配を含めたキャッシュフローを見る投資でもあります。

月次レポートでは、
マザーファンドベースでのJ-REIT組入比率が約98％、
分配金利回りが約4.3％と示されています。

おわりに

2026年1月の月次レポートの数字を振り返ると、
金利上昇が意識される中でも、
J-REIT市場が一気に崩れたわけではないことが分かります。

金利とJ-REITの関係は、
「上がったらダメ」「下がったら安心」
といった単純なものではありません。

月次レポートの数字を丁寧に追いながら、
その距離感を少しずつ掴んでいく。
それだけでも、
相場との向き合い方はずっと穏やかなものになります。

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。高配当個別株投資などを経て、現在は自身が考案した『3本柱投資』を実践中。ブログでは、ナビゲーターとして登場する「ゴリラ先生」を通して、初心者の方にもわかりやすく資産運用を伝えています。先生の口調はやさしいですが、中の人はけっこうガチめに積立派です。