初心者が知っておきたい不動産投資のリアル｜J-REITという選択肢

はじめに｜不動産投資＝安定の時代は終わった？

「老後は家賃収入で暮らしたい」
「不動産投資で副収入を得たい」
そんな言葉を聞くことは多いですが、果たして現物不動産は初心者にとって理想的な投資先なのでしょうか？

実は、現物不動産投資には表に出にくい“手間とリスク”が数多く存在します。

この記事では、まずそのリアルを整理した上で、もっと手軽で分散も効いた“上場型不動産投資”＝J-REIT（不動産投資信託）について解説していきます。

現物不動産投資のリアル｜想像以上に大変

① 物件選びの壁

不動産の収益は「場所」で9割決まる――そんな格言があるほど、物件選びは重要です。

• 利回りが高く見えても空室リスクが高い地域
• 築年数が古いと修繕費がかかる
• 見た目はきれいでも管理体制がボロボロな物件も

これを素人が一つ一つ見極めて購入判断するのは至難の業です。

② 購入後も“手離れ”しない

• 家賃滞納・騒音トラブル・夜逃げ・設備故障
• 管理会社との連絡、修繕費の見積もり、保険の手続き

こうした業務は事業オーナーとしての責任そのもの。
「放っておいてもお金が入ってくる」という世界ではありません。

③ 維持費と税金の現実

• 固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、空室時の損失
• 利回り表示は“表面利回り”が多く、実質利回りはかなり下がる

収益の中からこれらのコストが引かれると、手元に残るお金は意外と少ないのが現実です。

④ 売却にもリスクがある

• 想定より値下がりしていて損失が出る
• 購入時と違って買い手が付きづらい
• 仲介手数料や譲渡益課税で利益が目減り

不動産は「流動性が低い資産」と言われるように、現金化がスムーズにいかない可能性もあります。

結論：現物不動産は「投資」ではなく「事業」

こうして並べてみると、現物不動産は実態として「投資」よりも「運営ビジネス」に近いと感じる人も多いはずです。

• 不動産業界の知識
• 管理会社との交渉力
• 長期的なキャッシュフロー管理力

これらを備えた人でないと、リスクに対して割に合わない結果になりかねません。

初心者におすすめなのは「J-REIT」

不動産の安定性に魅力を感じつつ、「そこまで手間をかけたくない」「専門知識に不安がある」という人におすすめなのが、J-REIT（ジェイリート）＝上場不動産投資信託です。

✅ J-REITとは？

J-REITは、不動産会社や運用会社が大型の商業施設・オフィスビル・物流施設・住宅などに投資して運用し、その賃料収入や売却益を分配金として投資家に還元する仕組みです。

• 東証に上場しており、株式と同様に売買できる
• 1口あたり数万円〜数十万円程度で購入可能
• 配当利回り（分配金利回り）は3～5%程度が一般的

✅ 現物不動産との違い

J-REIT ETFならさらに少額でOK

さらに気軽にJ-REITに分散投資したいなら、J-REIT ETF（上場投資信託）を活用するのも手です。

✅ 代表的なJ-REIT ETF（例）

これらは1口1,000円台から購入可能で、高配当ETF感覚で運用できるのが魅力です。

J-REITのリスクにも注意

もちろん、J-REITにも価格変動リスクや景気悪化の影響はあります。

• テナントの退去や空室率上昇で分配金が減る可能性
• 金利上昇時には負債コスト増で価格が下落する場合も

しかし、これらはプロが分散管理した不動産に投資することによって軽減されているのも事実です。

おわりに｜「不動産＝J-REIT」から始めてみよう

不動産投資は確かに魅力的ですが、現物投資はハードルが高く、予想外の苦労が伴います。
一方でJ-REITであれば、手間なし・少額OK・分散済・高配当という、個人投資家にとって非常に合理的な選択肢になります。

「まずは不動産に慣れたい」「老後のインカムを安定的に育てたい」
そんな人こそ、J-REITからの第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか？

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当ブログ管理人

サラリーマン

2017年にドルコスト平均法を知り、投資に興味を持つ。2018年の旧つみたてNISA開始と同時に資産運用を開始。老後資金2000万円を目指しコツコツと積立投資中。